Hypotheek zelfstandig ondernemer

12/12/2010 Categorie: Hypotheek

Een ultieme droom. Dat is het voor veel mensen; een eigen bedrijf beginnen. Eigen baas zijn, zelf al je creativiteit inzetten voor je bedrijf. Je bedrijf uitbouwen en bezig zijn met datgene dat je echt interesseert. Waar je passie ligt. En een positief bedrijfsresultaat genereren. Misschien zelfs vermogen opbouwen en gebruiken voor de oudedagsvoorziening of doorgeven aan je kinderen. Voor mensen die het ondernemen in het bloed zit is een baan in loondienst een gruwel. Juist de vrijheid en soms het risico is voor hen aantrekkelijk. Maar een ondernemer moet ook wonen. En plotseling is die “vrije jongen” een risico. En sluiten zich deuren. Bij het afsluiten van een hypotheek bijvoorbeeld. Want een vrije ondernemer is een groter risico voor de hypotheekverstrekker. Want wat als het fout gaat. Het bedrijf niet levensvatbaar. Of de ondernemer ziek wordt en niet meer kan werken. Onderstaand artikel geeft een zicht op de mogelijkheden voor zelfstandig ondernemers bij het afsluiten van een hypotheek.

Hypotheek zelfstandig ondernemer

Voor de werknemer in vaste dienst is het vaak een formaliteit. Het bezoek aan de bank met in de binnenzak het vaste contract en een recente loonstrook en in het hoofd de vraag: Hoeveel kan ik lenen? Als het bedrag dan is bepaald volgt het leukste deel van het avontuur. De zoektocht naar dat leuke huis, nieuwbouw of authentiek, met die tuin op het zuiden, garage of oprijlaan. Schattig idyllisch gelegen in groene wijken of juist kindvriendelijk in een woonerf. Tot voor kort draaide de toekomstige huizenbezitter zich ’s nachts nog een per maal angstig om bij de gedachte aan een instortende huizenmarkt maar nu duidelijk is dat het nieuwe kabinet VVD/CDA niet aan de hypotheekrenteaftrek wil tornen wordt het weer leuk je te verheugen in een aanstaande verhuizing naar een eigen woning.

Dat geldt niet altijd voor de zelfstandig ondernemer. Hoewel mens en derhalve niet vrij van eigen dromen loopt hij tegen vele problemen aan bij het vinden van een geldverstrekker die hem kan helpen bij de aankoop van zijn droomhuis. De zelfstandig ondernemer (en hierbij kunnen we verschillende groepen onderscheiden: zelfstandig ondernemers, startende ondernemers, ZZP’ers, freelancers en Directeur Grootaandeelhouders DGA) wil bewust een zeker risico nemen. Echter dit risicovolle gedrag heeft als negatieve consequentie dat geldverstrekkers vraagtekens zetten bij de mogelijkheid van de ondernemer van het dragen van de hypothecaire maandlasten. De geldverstrekker wil harde garanties. In ieder geval de garantie dat het geleende geld te allen tijde terugkomt, ook als het met de onderneming om welke reden dan ook in financieel opzicht niet goed gaat. Risicovol ondernemerschap wil niet zeggen dat de hypotheekverstrekker meegaat in het dragen van het risico.

Inkomenszekerheid bij een hypotheek voor zelfstandige ondernemers

Er dient een onderscheid gemaakt te worden tussen de zelfstandig ondernemer die zijn bedrijf dusdanig heeft opgezet en uitgebouwd dat hij inmiddels in staat is de maandelijkse hypotheeklasten te kunnen dragen en de relatief nieuwe zelfstandig ondernemer die nog geen of weinig ervaringscijfers heeft over de comptabiliteit van zijn onderneming. Eenmaal binnen bij een hypotheekverstrekker zal er al snel verschil worden gemaakt in de benadering van de toekomstige klant die op zoek is naar de beste hypotheek voor zelfstandig ondernemers. Belangrijk want het is die hypotheek waar hij de komende jaren op gaat aflossen en waarvan zijn netto-besteedbaar inkomen in combinatie met zijn woonlasten van afhankelijk zullen zijn.

De zelfstandig ondernemer bemerkt al snel, soms tot zijn grote schrik, dat hij door de hypotheekverstrekker wordt gezien als iemand zonder vast inkomen. Hij weet zich daarbij in gezelschap van mensen met een uitkering (WW, ZW, WIA of WWB) of een tijdelijk contract. De formaliteiten worden daarmee direct ingewikkeld want de hypotheekverstrekker wil zich liever concentreren op “reguliere klanten” (lees: mensen in vaste loondienst) in plaats van de meer risicovolle aanvragen. Toch is er een markt voor dit soort risicovolle hypotheek-aanvragen en zoals dat zo vaak gaat, waar een markt is komen aanbieders. Langzamerhand ontstaan er steeds meer mogelijkheden voor zelfstandig ondernemers zonder vast inkomen om een hypotheek te verkrijgen. Maar er moet wel aan bepaalde voorwaarden worden voldaan.

Zo is het nog steeds gebruikelijk dat de zelfstandig ondernemer bij een aanvraag voor een hypotheek (en ook de maximaal te verstrekken hypotheek) 3-jaarscijfers moet overleggen. Kortom, hij moet inzage geven in de fiscale winst- en verliesrekening van de afgelopen drie jaar. Automatisch volgt hieruit dat zijn onderneming dus ook al drie jaar moet bestaan. Doorgaans voldoet de zelfstandig ondernemer aan deze eis door het inleveren van een accountantsverklaring. Ook moet hij een stevige onderbouwing geven van zijn plannen voor de komende jaren over uitbouw van zijn bedrijf, financiële risico’s die hij wil nemen en voortzetting van zijn bedrijf. Met andere woorden: hij moet volledige openheid geven over zijn verwachte inkomen en de prognoses. De beginnend ondernemer staat hier al snel met zijn mond vol tanden echter ook voor hem kan een hypotheek gevonden worden. Met een hoger risico voor de hypotheekverstrekker en dus doorgaans tegen een hogere rente.

Self-certified hypotheek voor zelfstandig ondernemer

Uit bovenstaande blijkt dat de hypotheekverstrekker graag wil weten of het bedrijf levensvatbaar is. Dat is voor hem van belang omdat de verstrekte hypotheeklening uiteindelijk met rente weer moet terugkomen. De geldverstrekker gaat op basis van de verstrekte gegevens over tot de berekening van een gemiddeld inkomen dat dan ook nog eens naar beneden wordt afgerond. Het maximaal te verstrekken bedrag komt hierdoor lager uit.

Om alle risico’s uit te sluiten zal aan de zelfstandig ondernemer worden gevraagd een hypotheekvorm te nemen in combinatie met een levensverzekering of een separate levensverzekering af te sluiten. Hierdoor weet de geldverstrekker dat in het onverhoopte geval van overlijden van de ondernemer en tevens hypotheeknemer het geleende geld in ieder geval vrij komt ter aflossing van de openstaande lening.

Maar het kan nog anders. Indien een hypotheeknemer eigen geld heeft kan hij het zichzelf makkelijker maken door een zogenoemde self-certified hypotheek te nemen. Hoe werkt dit? Op basis van een schriftelijke verklaring van de zelfstandig ondernemer met betrekking tot inkomsten kan een hypotheek verstrekt worden. Er is maar èèn voorbehoud; er wordt geen maximale hypotheek verstrekt. Ook hier weer is het risico van de bank gedeeltelijk afgedekt doordat er eigen geld zit in de aan te kopen woning zodat bij niet nakomen van de verplichtingen gedwongen verkoop van het onroerend goed het grootste deel van de lening zal opleveren.

De aankoop van een nieuwe woning is voor de meeste mensen een niet alledaags avontuur. Er zijn grote bedragen mee gemoeid en de risico’s zijn groot. Niet alleen voor de hypotheekverstrekker maar in geval van zelfstandig ondernemerschap ook voor de hypotheeknemer. Maar de tijd dat de zelfstandig ondernemer de deur werd gewezen en zijn aanvraag voor hypotheek werd afgewezen omdat hypotheekverstrekkers bang waren dat de zelfstandige niet aan zijn betalingsverplichtingen kon voldoen is voorbij. Er zijn voldoende aanbieders die wel met zelfstandig ondernemers in zee willen gaan. Gelukkig maar want ondernemers gaan al genoeg gebukt onder regelgeving en procedures. Een eigen huis en haard is goud waard, ook voor de “vrije jongen”.