Risico’s bij een beleggingshypotheek

27/12/2010 Categorie: Hypotheek

Het zag er allemaal zo positief uit. En het was nieuw en avontuurlijk. Want wie had er dan gehoord van een beleggingshypotheek afgelost met geld uit beleggingen. Het rendement van beleggingen dus dat slapend was verdiend uit de opbrengst van beleggingsfondsen. De bomen groeiden in die economische topjaren bijna tot in de hemel en de financieel adviseurs en de banken deden de rest. Een PR-campagne bracht veel nieuwe huizenbezitters op het idee een beleggingshypotheek te nemen.

Maar de tijden zijn veranderd. We weten inmiddels dat resultaten van beleggingen uit het verleden geen garantie zijn voor de toekomst. En de dag van de waarheid komt snel dichterbij; de dag waarop de beleggingshypotheek moet worden afgelost.

Risico’s beleggingshypotheek

Reeds in 2003 kwam de Autoriteit Financiële Markten (AFM) met een rapport dat de consumenten wees op de grote risico’s van de beleggingshypotheek. Volgens de AFM wordt bij het aanbieden van beleggingshypotheken te veel de nadruk gelegd op aantrekkelijke maandlasten, op het uitzicht op hoge beleggingsopbrengsten. Het risico van de beleggingshypotheek kreeg te weinig aandacht. Zo worden consumenten onvoldoende gewezen op het feit dat een lagere maandlast ook betekent dat de kans groter is dat zij blijven zitten met een restschuld. Financieel experts wijzen als gevolg van de dramatische beleggingsverliezen die in 2008 optraden op de naderende ramp voor veel huizenbezitters die destijds een beleggingshypotheek hebben afgesloten. Want de kans is groot dat door enorm hoge kosten en mede door de economische crisis tegenvallende beleggingsresultaten een groot gat is ontstaan in de dekking van de meeste beleggingspolissen. En het zijn deze beleggingen die de aflossing moeten vormen voor de aangegane beleggingshypotheek. Een voorzichtige schatting is dat er ruim 2 miljoen beleggingspolissen zijn die de aflossingsgarantie zouden moeten zijn voor zo’n zogenoemde beleggingshypotheek. Alleen onrealistische beursresultaten kunnen die gaten in de beleggingen nog dichten en in die resultaten kan niemand geloven.

Het idee van de beleggingshypotheek werd populair in de tijd van de hoogconjunctuur. Het ging ons Nederlanders economisch voor de wind en de markt was rijp voor een nieuw risicovol product. Het leek wel alsof de Nederlander zijn spreekwoordelijke nuchterheid over boord zette en zich mede door de geschetste succesverhalen van verkopers van financiële producten en banken liet overhalen tot een kostbaar avontuur.

Want hoe werkt een beleggingshypotheek als je het geheel ontdoet van alle mooie verkooppraatjes en opsmuk? Bij een beleggingshypotheek betaalt de hypotheeknemer maandelijks een bedrag dat wordt ingelegd in beleggingsfondsen. Deze inleg in het beleggingsfonds, de beleggingen dus, moet op de aandelenmarkt een vermogen opleveren waarmee uiteindelijk na afloop van de vastgelegde hypotheekperiode de hypotheek wordt afgelost. Het is dus in feite een vorm van een aflossingsvrije hypotheek. Meer specifiek: Net als bij deze laatstgenoemde hypotheekvorm betaalt de hypotheeknemer maandelijks rente over het geleende bedrag waarmee het huis is aangekocht, maar lost niets af op de schuld. De hypotheekrente is uiteraard fiscaal aftrekbaar. Naast de eerdergenoemde fiscaal aftrekbare rente wordt ook een bedrag gebruikt om door middel van (risicovol) beleggen in effecten (zoals obligaties en aandelen) zoveel vermogen op te bouwen, voldoende om uiteindelijk in staat te zijn aan het einde van de afgesproken looptijd het gehele hypotheekbedrag te kunnen aflossen. Om de financiële risico’s voor de geldverstrekker beperkt te houden is het meestal verplicht een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten als aflossingszekerheid voor de schuld bij onverhoopt vroegtijdig overlijden. Inmiddels is duidelijk dat bij veel beleggingshypotheken waarbij de premie voor de verplichte overlijdensrisicoverzekering werd betaald uit de kapitaalopbouw heeft geleid tot een ernstige aantasting van die kapitaalopbouw. Met andere woorden: Geld kan maar èèn keer worden gebruikt en als dat niet is voor de kapitaalopbouw komt de hypotheeknemer aan het einde van de looptijd geld tekort voor aflossing.

Bovenstaande laat de werking van de beleggingshypotheek zien. Nadere beschouwing leert dat er in feite twee vormen zijn: een hypotheeklening met beleggingen in een kapitaalverzekering en een hypotheeklening met beleggingen in een effectendepot of belegrekening.

Beleggingen in een kapitaalverzekering

Deze hypotheekvorm is te vergelijken met een levenhypotheek. Daaronder wordt verstaan een aflossingsvrije hypotheek gecombineerd met een levensverzekering. Belangrijk is dat deze levensverzekering zowel een dekking geeft bij overlijden als uitkeert bij in leven zijn van de verzekeringnemer op de einddatum van de verzekering. Het ingelegde geld wordt belegd in effecten. Om de financiële risico’s voor de geldverstrekker te verkleinen worden de beleggingen doorgaans gedaan in fondsen van de verzekeraar. Met andere woorden; de verzekeraar is de geldverstrekker, de belegger en beheerder van het maandelijks ingelegde geld en deze geldverstrekker profiteert uitaard ook van een deel van de opbrengsten van de beleggingen. De hypotheeknemer loopt het financieel risico van de beleggingshypotheek en het enige voordeel is dat er niet wordt afgelost op het oorspronkelijk bedrag van de geldlening waardoor de fiscale eigenwoningrenteaftrek ieder jaar maximaal wordt benut.

Na een spaarperiode van 30 jaar wordt het vermogen dat in de verzekering is belegd gebruikt om de schuld af te lossen. Dan wordt ook bezien of de opbouw van het vermogen voldoende is om de totale schuld af te lossen of er een restschuld overblijft.

Hypotheeklening belegd in effectendepot of belegrekening

Een tweede vorm van een beleggingshypotheek is eveneens een aflossingsvrije hypotheek met daaraan gekoppeld een effectendepot. Dit laatste is vaak een door de hypotheeknemer zelf opgebouwde en samengestelde beleggingsportefeuille. In welke ondernemingen, branches en landen het geld wordt belegd wordt medebepaald door de klant. Deze tweede vorm van beleggingshypotheek kent nog een risicovoller variant. Hierbij wordt het rendement van de beleggingen gebruikt voor het betalen van de maandlasten. Het zal duidelijk zijn dat bij tegenvallende beurskoersen de verwachte rendementen op de beleggingen veel lager uitvalt. Het directe gevolg hiervan is dat de maandopbrengsten voor de hypotheeknemer zullen dalen.
Welke beleggingshypotheek ook wordt afgesloten, in de praktijk komt het erop neer dat de hypotheeknemer gedurende de looptijd niet over het algemeen niet aan zijn vermogen kan komen. Hiertoe wordt een acte van verpanding getekend op de dag van ondertekening van de hypotheekakte.

Eens waren de economische tijden gunstig en banken gingen er standaard van uit dat een beleggingshypotheek maximaal 8 procent rendement per jaar op bracht. Van die veronderstelling mag en kan, na de bankencrisis en de episode van de woekerpolissen, niemand meer uitgaan. En ook deze economische realiteit heeft een nieuw product opgeleverd: De hybride-hypotheek. Het basisidee is de risicovolle beleggingshypotheek maar bij de hybride hypotheek is een ontsnappingsclausule. Als de hypotheeknemer slapeloze nachten heeft als gevolg van tegenvallende beurskoersen, onzekere beurstijden en onderuitgaande internationale aandelenmarkten kan hij kiezen voor de veiliger spaarvariant. Daardoor ontloopt hij het extra risico van de beleggingsresultaten die afhankelijk zijn van de ontwikkelingen op de financiële markten. Kortom: Gaan de beurskoersen omhoog, dan gaat de hypotheeknemer beleggen, gaat het op de beurs aanzienlijk minder, dan kiest de hypotheeknemer voor geheel of gedeeltelijk sparen voor de aflossing van de hybride hypotheek.

Want voor het geval u het nog niet wist: Bij tegenvallende resultaten bestaat de mogelijkheid dat u niet voldoende eindkapitaal opbouwt om uw beleggingshypotheek af te lossen en u blijft zitten met een restschuld. En dan biedt uw huis geen woongenot maar vormt het een bron van financiële malaise.